赌预期，赌预期，地价5万/平，越秀夺天河宅地

世界大观地块，定主了！

刚刚，经过23轮竞拍，越秀击退中铁建、华发&招商、珠实、中海、保利、华润竞得了天河区黄云路AT1003011、072地块。

地块成交总价683,240万，折合楼面价50160元/平。

(资料图)

广州楼面地价TOP10，又一次被刷新了。

而这还只是地块的名义楼面价。算上道路、绿地、学校、幼儿园等配套，实际地价要去到5.2万/平。

未来售价至少要到7.5w+才能保本，放在整个片区来看，并不具备显著优势。

这也意味着，开发商后续项目定位、产品设计、营销推广以及物业服务等方面，都要更下功夫。

但即便如此，仍然吸引了华润、中海、越秀、保利、中铁建、珠实、华发&招商8家房企报名。

的确，上午的“预热”阶段，大家都非常沉得住气。

中铁建、华发&招商、珠实、越秀、中海各自报了个价，就都吃饭去了。

直到14:11，姗姗来迟的保利，也默默举了一手；

最淡定的华润，等到限时竞价前8分钟才露了个脸，真·气定神闲。

但是，万万没想到，正式开拍后，直接杀红了眼。

最为积极的，出越秀外，要属华发&招商、华润了。

不难看出，天河的价值，还是受到市场认可的。

来看看地块的具体信息。

黄云路AT1003011、AT1003072地块，位于天河奥体板块，总用地面积约15公顷，建面13.6万方，起价64亿。

其前身是废弃的世界大观乐园的一部分，所以也被称为世界大观地块。

这块地之所以卖得这么贵，主要有两方面原因：

一是自身条件优越，有水有山有绿地，容积率仅1.9-2.2，自身配建学校，未来周边还有大体量的商业；

二是板块圈层氛围成熟，临近“高端住宅区”牛奶厂，周边是连片的豪宅与别墅，板块调性被拉得很高。

附近的二手，如招商雍华府、华润天合、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆等，二手均价7.3-8.6万/平。

新盘合景臻颐府、合生缦云，卖的都是大户型，总价也都是千万级。

臻颐府以5房单位为主，建面约200-317平，均价10万/平，参考总价2600万起；

缦云产品要更丰富些，为145-315平三至五房，均价9万/平，总价1200万起。

｜地块周边@拆神摄

不难推测，世界大观未来定位也会往改善/豪宅靠拢，主打一个高溢价。

毕竟，这块地手握低密、景观、配套三大杀器，有成为片区标杆的潜质。

当然，前提是市场要有需求，有信心。

客观来讲，整个奥体板块，供应实在是太多了，同质化竞争又非常严重，比如一手有的合景、合生，二手的招商、华润、龙湖、金地项目，选择空间很多。

地块将来入市，不仅要和周边新盘打，还得和牛奶厂次新打。

如果只有这个问题，倒也不算棘手。

抢客嘛，最重要的是打好“差异化”这张牌，拼产品力，拼配套，故事讲到位了，总能match到客群。

但现在的局面是，板块不仅货多，卖得也很差了，无论是一手还是二手，信心都非常有限。

地块隔壁的合生缦云，7月传出了7折卖房的消息，虽然后来有了辟谣，但相比5、6月，无论是成交套数还是成交均价，都在下滑。

更远一些的保利天汇，近期二期大户型也搞了一波特价，南向大户型，最低仅6字头。

刚取证的中建天河精诚壹号，也没说具体什么时候开卖，估计是在等风来...

二手方面，也同样有所松动。

强如四大金刚，水分挤去后，房价也从巅峰时期的「冲击10万」+，回归到7万+的常态。

不过，板块均价虽然降下来了，但也没能大幅拉动成交，毕竟折价出售的多是差一点的楼层、户型，不是全盘跳水。

贝壳数据显示，华润天合、龙湖天宸原著两个项目，最近的一次签约，都是在5月了。

前者成交均价稳定在7.2-7.5万/平；后者一套南向中楼层小户型3房，卖出了8.35万/平的高价。

而7月有成交的，只剩下招商雍华府，两套都是南向四房，均价7.8万/平。

一边地价高企，一边是新房+二手砸盘，只能说，地块香是真的香，但压力也是真的大。

不过，越秀既然拿了，相信也是经过深思熟虑的，还是很值得期待的。

而从现在的情况来看，一众央企国企对政策落地似乎很有信心。

在我们看来，或许是赌政策，赌预期；

而他们可能觉得已经明牌，时间早晚而已，现在入局可以谈的筹码，可以掌握的主动权更多，更大。

认房不认贷一出，无疑会会迎来一波换房的改善，资产的置换。

说起来，今天央行又宣布降息了，救市气氛也早就被推到了高点。

希望广州的新政，早点来吧。

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